المدينة المنوّرة: تأخير صرف «تعويضات المركزية» يدفع الملاك للمطالبة باعتماد الأسعار الحالية

أكدوا في ندوة الاقتصادية أن تعدّد التوجهات وغياب الشفافية عطلا المستثمرين وفاقما خسائر الدولة

المدينة المنوّرة: تأخير صرف «تعويضات المركزية» يدفع الملاك للمطالبة باعتماد الأسعار الحالية

المدينة المنوّرة: تأخير صرف «تعويضات المركزية» يدفع الملاك للمطالبة باعتماد الأسعار الحالية 486566_141838

أدار الندوة: أحمد الديحاني إعداد: أحمد الحمد
تنتظر شركات المستثمرين في المنطقة المركزية في المدينة المنورة صرف نحو 16 مليار ريال كتعويضات عن نزع استثماراتهم في المنطقة، بغرض توسعة خدمات المنطقة المركزية. ويعتقد المستثمرون أن سبب طول فترة الانتظار التي شارفت على أربعة أعوام يعود إلى الإجراءات الروتينية، واختلاف الرؤى بين الجهات المختصة لجهة تخطيط المنطقة، حيث ترى بعض الجهات توسيعها، فيما يرى بعضها الآخر تأجيلها. وطالب ملاك العقارات المنزوعة في المنطقة المركزية في المدينة المنورة بتعجيل صرف تعويضات عقاراتهم المنزوعة قبل أربعة أعوام، وتعويضهم بسعر اليوم، وأشاروا إلى أن أقصى مدة لصرف التعويضات تراوح بين ثلاثة وستة أشهر. وتستقصي ''الاقتصادية'' عبر هذه الندوة آراء المستثمرين في المنطقة المركزية حيال هذا الموقف:
المدينة المنوّرة: تأخير صرف «تعويضات المركزية» يدفع الملاك للمطالبة باعتماد الأسعار الحالية 486566_141834

المدينة المنوّرة: تأخير صرف «تعويضات المركزية» يدفع الملاك للمطالبة باعتماد الأسعار الحالية 486566_141834

سعر اليوم
بداية قال فاروق إلياس رئيس مجلس إدارة المهندسون للتطوير العقاري في الندوة العقارية، التي نظمتها ''الاقتصادية'': ''من المفترض أن يتم تعويض ملاك العقارات المنزوعة بسعر اليوم أو زيادة مبلغ التعويض 25 في المائة عن كل سنة تأخير، مشيرا إلى أن أسعار العقارات في المنطقة المركزية في زيادة مطردة''. وتوقع الياس أن يتم صرف التعويضات بعد ميزانية هذا العام، مشيراً إلى أن عدم صرفها قد يقود المستثمرين للجوء إلى الجهات القضائية، كما حصل في المرة الأولى عندما ذهبوا لديوان المظالم، وحكم بتعويضهم بما يزيد على 300 في المائة، وهذا بالتأكيد خسارة للطرفين.
المدينة المنوّرة: تأخير صرف «تعويضات المركزية» يدفع الملاك للمطالبة باعتماد الأسعار الحالية 486566_141834

ويتفق علي الدخيل ـــ مستثمر عقاري في المنطقة المركزية ـــ مع سابقه، مؤكدا أن العقارات المنزوعة تطلب (تسام) في الوقت الحالي بأكثر من قيمة التعويض المقرر صرفه في الوقت الحالي. وأشار إلى أن عديدا من ملاك العقارات المنزوعة يشكون ضآلة التقدير والتفاوت الكبير في تقدير وتثمين العقارات المنزوعة على الرغم من عدم تميز الأراضي عن مثيلاتها في المساحة والموقع. وأضاف الدخيل: ''لا بد من إعادة النظر في تشكيل لجان التقدير، أو إضافة خبراء متخصصين في مجال التثمين والتقدير لديهم ممارسات عملية ودراية بأسعار المنطقة المركزية، مشيرا إلى أن اللجنة لم توازن في تقدير وتثمين بعض العقارات المنزوعة''.
المدينة المنوّرة: تأخير صرف «تعويضات المركزية» يدفع الملاك للمطالبة باعتماد الأسعار الحالية 486566_141836

المدينة المنوّرة: تأخير صرف «تعويضات المركزية» يدفع الملاك للمطالبة باعتماد الأسعار الحالية 486566_141836

غياب الرؤية
وزاد المستشار الشرعي علي الدخيل: ''أعتقد أن الأمر الأهم من تأخر صرف التعويضات هو عدم وجود شفافية في الرؤى بين المختصين وملاك العقارات وانعدام الصورة عن مصير تعويضاتهم, منهم من يقول إن معاملات التعويض في وزارة المالية، ومنهم من يقول إنها رفعت للجهات المختصة, وهناك من يقول إنه سيتم تغيير التوجه في التوسعة من المنطقة المركزية إلى المناطق المحيطة بها، إلى أن وصل الحال إلى أن آخر من يعلم هو صاحب الشأن وهو المتضرر''. وقال الدخيل: ''هناك ملامح تؤكد أن المنطقة المركزية ستصل حدودها إلى تقاطع طريق الملك فهد مع طريق الملك عبد الله، ومع ذلك أرى أن هناك إجحافا على المستثمرين والملاك من عدم وضعهم في الصورة، وتبليغهم بكل المستجدات''. ونوه الدخيل إلى أن توقف صرف التعويضات للمستثمرين ومنعهم من الاستثمار في المنطقة، ألحق بهم أضرارا وخسائر مادية كبيرة، مستغرباً محاولة مضاربين في السوق لشراء التعويض بأكثر من ثمنه.
المدينة المنوّرة: تأخير صرف «تعويضات المركزية» يدفع الملاك للمطالبة باعتماد الأسعار الحالية 486566_141837

المدينة المنوّرة: تأخير صرف «تعويضات المركزية» يدفع الملاك للمطالبة باعتماد الأسعار الحالية 486566_141837

في الصدد ذاته يعزو عبد الله القفاري مدير شركة أصول العربية تأخر صرف التعويضات إلى عدم وجود دراسة كاملة قدمت للجهات المعنية، مشيرا إلى أن جميع ما قدم أو رفع عبارة عن اقتراحات.
لا مشكلات من المالية
وقال القفاري: ''راجعنا وزارة المالية وأكدوا لنا وجود المبلغ كاملاً، وأنهم على استعداد لصرفه وعدم تأخره إلا أنهم طالبوا بإكمال إجراءات اللجنة الموجودة في المدينة المنورة ووضوح رؤيتهم. وأشاروا إلى أن هناك دراسات متعددة وأفكارا جديدة رفعت لهم''. وأضاف القفاري أن ''تأخر صرف التعويضات للملاك والمستثمرين أدى إلى توقف عجلة التنمية العقارية في المنطقة المركزية والتي بدورها سيكون لها الأثر السلبي في الحجاج من خلال عدم توافر مساكن لهم، واضطرارهم للسكن في أماكن تبعد عن الحرم مسافات طويلة نسبيا''.
أوقاف خيرية معطلة
وأكد القفاري أن جزءا من الأراضي المنزوعة تعود ملكيتها إلى أوقاف تسهم في جزء كبير من استثماراتها في دعم وبناء مستشفيات ومراكز تأهيلية في المدينة المنورة. ولفت إلى أن تأخر صرف التعويضات ليس له الأثر السلبي في الملاك فقط، بل يتعدى ذلك إلى المشاريع الخيرية التي تخدم المدينة المنورة وساكنيها.
انسحاب مقاولين
وأضاف القفاري: ''عديد من المقاولين المتخصصين في الإنشاء والتعمير انسحبوا من المنطقة المركزية رغم الفائدة التي يجنونها من العمل داخل المنطقة التي يصل سعر بناء المتر فيها إلى أربعة آلاف ريال. وبرر انسحاب المقاولون بتوقف وتجمد المشاريع''. وقال: ''عرضنا على اللجنة المركزية أن يسمحوا لنا بافتتاح فندقنا، وسنتنازل عن قيمة الأنقاض في مقابل السماح لنا باستثمار الفندق الذي تجاوزت خسائرنا فيه خلال السنوات الأربع الماضية 50 مليون ريال نتيجة إيقافنا عن استثمار الفندق''. وأكد علي الدخيل أن جميع الدراسات غير الوافية التي قدمت، لم تعالج الأخطاء القديمة في تنظيم المنطقة المركزية، مثل ضيق الشوارع والتصاق المباني بعضها ببعض والتي تعد من الإشكالات في السكن، كما أنها تعوق حركة الدخول والخروج من الحرم النبوي الشريف.
المدينة المنوّرة: تأخير صرف «تعويضات المركزية» يدفع الملاك للمطالبة باعتماد الأسعار الحالية 486566_141835

المدينة المنوّرة: تأخير صرف «تعويضات المركزية» يدفع الملاك للمطالبة باعتماد الأسعار الحالية 486566_141835

تأخير الإفراغ
من جهته، أكد بندر الخمري ــ مستثمر في المنطقة المركزية ــ أن هناك تباطؤا شديدا في إجراءات هيئة تطوير المنطقة المركزية وأضاف: ''لدينا عقار تم شراؤه منذ أكثر من ست سنوات ولم يتم إفراغه حتى الساعة، وهذا الأمر ينسحب على ثماني قطع أخرى لمستثمرين آخرين''.
المدينة المنوّرة: تأخير صرف «تعويضات المركزية» يدفع الملاك للمطالبة باعتماد الأسعار الحالية 486566_141839

المدينة المنوّرة: تأخير صرف «تعويضات المركزية» يدفع الملاك للمطالبة باعتماد الأسعار الحالية 486566_141839

آثار التأخير
يتفق ضيوف الندوة على أن الآثار المترتبة على تأخير صرف التعويضات لمستثمري المنطقة المركزية هي ذات بعدين، أحدهما على التجار أنفسهم، والآخر على موارد الدولة التي تتضاعف أعبا}ها مع تأخر الصرف. وقالوا إن الدولة تتحمل زيادة أسعار العقارات المنزوعة سنويا بشكل مطرد، كما أنها تتحمل ما يعرف بإيجار المثل, لكن المهندس فاروق الياس أكد أن الاستثمار بشكل عام هو الذي يتأثر سلبا في حال التأخر أكثر في صرف التعويضات. واتفق الضيوف على أن الاجتماعات الكثيرة مع المسؤولين لم تحرز تقدما ملموسا، رغم جهود المهندس محمد العلي أمين عام هيئة تطوير المدينة المنورة في محاولة الوصول إلى حلول سريعة للمستثمرين.
الاجتماعات غير مثمرة
وهنا علق القفاري أن ''الاجتماعات لم تضف شيئا، وأن الاستثمارات الضائعة لإحدى المؤسسات المتوسطة خلال أربع سنوات تبلغ نحو 12 مليون ريال وذلك بسبب خطاب رسمي بإيقاف الاستثمار وانتظار نزع الملكية''. من جهته، أبدى المستثمر علي الدخيل انتقادا لحالة الارتباك الحاصلة في الموضوع قائلا ''كون المستثمر لا يرى نهاية للطريق, ولا توضح له الصورة، فهذا يمثل إحدى أهم الصعوبات, هذا الارتباك الحاصل هو أمر منفر للاستثمار بشكل عام''. وطالب لجنة التعويضات بأن تكون أكثر شفافية, غير أن المهندس فاروق إلياس أكد أن صرف التعويضات سيحرك الاستثمار، ويحرك بالدرجة الأولى السوق العقارية في المدينة المنورة التي تعاني أساسا الركود.
المدينة المنوّرة: تأخير صرف «تعويضات المركزية» يدفع الملاك للمطالبة باعتماد الأسعار الحالية 486566_141840

المدينة المنوّرة: تأخير صرف «تعويضات المركزية» يدفع الملاك للمطالبة باعتماد الأسعار الحالية 486566_141840

حجم التعويضات
قدر المجتمعون حجم التعويضات للعقارات المنزوعة في المنطقتين الغربية والشرقية من المنطقة المركزية بنحو 16 مليار ريال تقريبا, وعد علي الدخيل قيمة المتر المربع المنزوع في متوسط سعري بين 125 ألفا إلى 300 ألف ريال للمتر الواحد, في حين توقع فاروق إلياس أن تصرف التعويضات قريبا من موعد انتهاء طرح الميزانية, أما علي الدخيل والقفاري والخمري فقد كانوا أقل تفاؤلا، وقال الدخيل: لا أتوقع الصرف حتى الآن في ظل البوادر الظاهرة, الأمر في حاجة إلى وضوح أكبر. وانتقد فاروق إلياس الطريقة الحالية للجنة في تقدير التعويضات، ضاربا المثال بلجان المرافق الصحية والتعليمية التي تعطي صاحب الملك المبلغ المطروح للتعويض وهو من حقه، تاليا أن يقبل أو يرفض الرقم. أما المستثمر علي عوض الشاطري، فقد أبدى استغرابه من إعادة تخطيط منطقة أساسا حديثة التخطيط، حيث أعيد تخطيطها في عام 1427 (2006). وأكدا أن المشاريع الموجودة تغطي احتياج الحرم بما لا يقل عن 30 سنة، والأجهزة الخدمية تبدو أحرص ما تكون على خدمة الحجاج لمشاريع طويلة الأجل. وأضاف الشاطري أن ''المشاريع القائمة حاليا هي مدعومة من شركات وبنوك خارجية والإزالة تخلق مشكلة ذات أبعاد متعددة على المستثمر والجهات المختصة''. وأعطى الشاطري حلولا بديلة ربما طرحت في بعض توجهات التوسعة، منها التوسع الأفقي للحرم النبوي الشريف باعتبار أن المبنى مؤسس على أربعة أدوار، ويمكن هنا التوسع الرأسي بدلا من التوسع الأفقي.
ضيوف الندوة:
م. فاروق إلياس رئيس مجلس إدارة مجموعة ''المهندسون للتطوير العقاري'' علي الدخيل مستشار شرعي ومستثمر في المنطقة المركزية علي عوض الشاطري مستثمر في المنطقة المركزية عبد الله القفاري مدير شركة أصول العربية بندر الخمري مستثمر في المنطقة المركزية