نظام الرهن العقاري في مراحله الأخيرة ..

مصادر عدلية لـ «عكاظ» :
النظام في مراحله الأخيرة وتوقعات بصدوره نهاية العام
عدنان الشبراوي (جدة)

مصادر عدلية أبلغت «عكاظ» أن نظام الرهن العقاري أصبح في مراحله الأخيرة وتوقعت المصادر صدوره قريبا دون أن تحدد موعدا محددا، فيما تجمع توقعات المتابعين أن صدور هذه الأنظمة سيكون بنهاية العام الحالي على أبعد تقدير، فيما كشفت مصادر مطلعة أخرى لـ«عكاظ» فضلت عدم الكشف عن هويتها، أن التعديلات الأخيرة على نظام الرهن العقاري باتت جاهزة، حيث تضمنت فقرات جديدة أضيفت على أنظمة التمويل الخمسة الهادفة لتنظيم عمل القطاع العقاري بعد صدورها، ووفق المصادر ذاتها فإن الأنظمة راعت العلاقة بين كل أطراف السوق بما يكفل حقوقهم ويحقق العدالة في ذلك، حيث حدد نظام التمويل الطرق التي يفترض أن توضع بموجبها نسب التمويل على المستفيدين بحيث لا تكون عشوائية ويجب أن تستند على إطار معين.

=================

ينتظره المواطنون والعقاريون وشركات التمويل
«الرهن العقاري» يتيح التملك والسكن وخفض الأسعار وفصل المنازعات
عدنان الشبراوي (جدة)

تترقب الأوساط الاقتصادية بشكل عام والعقارية بشكل خاص منذ فترة طالت نوعا ما، صدور 6 أنظمة جديدة تستكمل دراستها حاليا هي أنظمة الرهن العقاري، التمويل العقاري، مراقبة شركات التمويل، التأجير التمويلي، التنفيذ، والتوثيق. وأوضح القاضي والمستشار في وزارة العدل الشيخ يوسف الفراج، أن نظام الرهن العقاري في حال إقراره، فإنه سيوفر ضمانات قوية للممولين، مؤكدا «سيوفر ما يعرف بالأمن العقاري والحجية المطلقة للصكوك».
وبين أن من ميزات إقرار نظام الرهن العقاري أنه سيخلق منافسين حقيقيين للبنوك في موضوع التمويل طويل الأجل «ما يعني خفض معدلات وأسقف الفائدة»، مؤكدا على أن الأجهزة القضائية لديها التنظيمات الكافية لترتيب كل الجوانب وأنها ــ أي الأجهزة القضائية ــ لا يمكن أن تقف في وجه أية مصلحة ليس فيها مخالفات شرعية، واستطرد مشددا «لا يمكن بأي حال من الأحوال تمرير أية أنظمة فيها معاملات ربوية».
وأضاف الفراج، أن الرهن العقاري «مطلب رئيسي وسينظم ويحفظ الحقوق، خصوصا في ظل أن نظام التوثيق القضائي الجديد سيحفظ جميع حقوق الملكية».
وفي ذات السياق، قال الخبير العقاري عبدالله بن سعد الأحمري، أن نظام الرهن العقاري يعد واحدا من أهم برامج التمويل والذي يساعد على توفير فرص تملك العقار بدلا من الاستئجار، كما سيوفر فرص التمويل الذي يعتبر معتدل المخاطر للقطاع التجاري والأفراد.
نقلة نوعية في السوق
من جهته، أكد الشيخ عبدالرحمن الحسيني القاضي في المحكمة العامة في جدة والمفتش في المجلس الأعلى للقضاء، أن هناك أوامر كريمة وتعليمات صادرة من المقام السامي ولها علاقة مباشرة بالعقار كالأوامر الصادرة بخصوص منع التعدي على الأراضي الحكومية وإزالة الإحداثيات عنها وعدم الاعتبار لما يسمى بالملك القبلي ومنع إصدار حجج الاستحكام لضواحي المدن والقرى الرئيسية واعتبار الأراضي الواقعة داخل نطاق الحرمين وليس عليها صك ملكية مستكمل لشروطه الشكلية والشرعية وقفا على الحرمين، وأن الدعوى المرفوعة ضد جهة حكومية بخصوص ملكية عقار لا ترفع إلا بعد الاستئذان من المقام السامي إذا كان مع المدعي صك ملكية مستكمل لجميع شرائطه الشكلية والشرعية. وأضاف القاضي الحسيني مطمئنا المهتمين بالشأن العقاري «بصدور هذه الأنظمة العقارية الجديدة، ستحصل نقلة نوعيه في السوق العقاري خصوصا نظام التمويل العقاري الذي سيتيح للبنوك والمصارف إنشاء شركات تمويل عقاري، وبموجب ذلك يتاح لها تملكها للعقار ورهنه، كما سيرخص لشركات التأمين التعاوني بتغطية المخاطر المتعلقة بالتمويل العقاري وباكتمال هذه المنظومة ستتحقق الأهداف المرجوة وتحصل المتانة الاقتصادية لهذا القطاع، وحصول الثراء التنظيمي المشجع لخلق بيئة استثمارية لهذا المجال».
كما تطرق الحسيني إلى نظام التوثيق الذي تجري دراسته حاليا «من مزايا هذا النظام المرتقب حفظ الحقوق وتعزيز الثقة والطمأنينة، وتحقيق سوق عقارية آمنة وجاذبة ومشجعة للاستثمار واختصار عملية المحاكمة، وذلك بالتوجه فورا بالعقد الموثق إلى قاضي التنفيذ لإيقاع التنفيذ الجبري بموجبه»، مشيرا إلى أن هناك نوعين فقط من أنواع القضايا العقارية هما المطالبة بالأجرة والمطالبة بالإخلاء تمثلان ما نسبته 30 في المائة من مجموع القضايا المسجلة في المحكمة العامة في جدة خلال عام واحد.
شركات التمويل
من جانبها، أكدت مصادر عقارية على أن الإشراف على شركات التمويل والتأجير سيكون من قبل مؤسسة النقد العربي السعودي «ساما» وستخضع هذه الشركات لأحكامها، كما تضمن نظام مراقبة الشركات أن تنشأ شركة يحق للأطراف الحكومية تأسيسها لإعادة تمويل الرهن العقاري، الأمر الذي يسهم بتوسيع نشاط السوق بشكل أكبر.
فيما ستخضع أنظمة التقاضي في جميع أشكال الفصل بالمنازعات إلى المحاكم التجارية بعد أن تم إقرارها في أكبر عملية تطوير وتحديث للنظام القضائي، إذ كانت لجان فصل المنازعات لا ترقى إلى مستوى القدرة على الفصل في القضايا الشائكة في المجال التجاري، الأمر الذي يعني سهولة تدفق الاستثمارات عندما يكون هناك نظام قضائي واضح وشفاف يفصل في القضايا التجارية بشكل سريع، وحددت الأنظمة الخمس الجوانب والآليات التي تحفظ لمالك العقار أو الممول حقه والطرق التي يستطيع من خلالها حفظ حقوقه واسترجاعها، كما لا يعطيهم الحق المطلق بإخراج المنتفع من العقار إلا بشروط حددها النظام بتفصيل، بالتأشير على سجله لدى المحكمة، أو كتابة العدل المختصتين.

===============

47 مادة في مسودة نظام الرهن العقاري
خالد طه

وفق مسودة مشروع نظام الرهن العقاري المسجل، فهو يتكون من 47 مادة تبدأ بتعريف إنشاء الرهن العقاري المسجل على أنه عقد يسجل وفق أحكام النظام يكسب به المرتهن (الدائن) حقا عينيا على عقار معين له سجل، ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار في أي يد يكون، ويكون تسجيل الرهن على العقار الذي لم يطبق عليه نظام التسجيل العيني للعقار.
كما أوجب النظام أن يكون الراهن مالكا للعقار المرهون وأهلا للتصرف فيه، وأجاز أن يكون الراهن المدين نفسه أو كفيلا عينيا يقدم عقارا يرهنه لمصلحة المدين ولو بغير إذنه، كما أوجب أن يكون العقار المرهون معينا موجودا، أو محتمل الوجود مما يصح بيعه، فضلا على أن يكون العقار المرهون معلوما علما نافيا للجهالة مبينا في عقد الرهن ذاته أو في عقد لاحق، ويصح بيعه استقلالا بالمزاد العلني، كما أجاز رهن منفعة العقار منفصلة عن الأصل، وتأخذ أحكام رهن الأصل وتسجيله.
وأكد النظام على أنه «فيما عدا الأوراق المالية، تسري أحكام نظام الرهن العقاري المسجل على المنقول الذي له سجل منتظم، كالسيارة والسفينة والطائرة وغيرها، ويلغي هذا النظام أحكام نظام الرهن التجاري التي تتعارض معه في هذا النوع من المنقولات، فيما بين النظام أن المحكمة المختصة تتولى الفصل في المنازعات الناشئة من تطبيق أحكام لنظام الرهن العقاري».