من البريد : لا تشترون العقار قبل رمضان

لاتشترون العقار الحين

تابعنا لقاء فهد بن عبدالمحسن بن سعيد في سي ان بي سي مع راشد الفوزان .. الأحد الماضي 7-6-2009 وهو من كبار عقاريي الرياض وقد قال كلاما هاما جدا عن العقار أقتبس منه :

العقار سيهبط 50 % بحلول رمضان القادم ( السكني ) وخاصة المخططات الحديثة ..

شبه إفلاس تعرض له أربعة من العقاريين الكبار ممن استفادوا من علاوات الاصدار في سوق الأسهم .. وهو عقاب الهي حسب قوله ..

مواد البناء متكدسة في المخازن .. بكثرة وستواصل الهبوط الحاد ..

ينصح بالتريث وعدم شراء اي عقار خلال الأربعة اشهر القادمة ..
كان صريحا وواضحا ..

وأنا أقول : من هؤلاء الأربعة ......... الذي هو على وشك الإفلاس فقد عرض ( كيكا ) للبيع بسعر زهيد جداً ،و (جيان) تقاتل من أجل البقاء وستُغلق قريباً فكثير من الشركات أوقفت منتجاتها عنها لعدم قدرة صاحبها على دفع المستحقات المتراكمة ، والأرفف الفراغة فيها تشهد على ذلك .

كنت عضواً في اللجنة العقارية والآن ابتعدت نهائياً

حوار - أحمد بن حمدان، تصوير - حاتم عمر:
قال فهد بن عبدالمحسن بن سعيد الخبير العقاري، إن أزمة العقارات وارتفاع إيجاراتها خلال الأشهر الأخيرة هي التي قادت موجة التضخم التي شهدتها المملكة مؤخراً، وذلك لتسببها في غلاء السلع الاستهلاكية تبعاً لارتفاع إيجارات المنشآت التجارية، ما دفع التجار لتعويض هذه الزيادة بإضافتها على قيمة السلع، وبدوره أوجد ذلك الفروق في أسعار السلع من منطقة سكنية إلى أخرى.
وأوضح رئيس مجموعة بن سعيد العقارية في حوار مع "الرياض"، أن الجهات المختصة مطالبة خلال الوقت الحاضر بتحديد أسعار الإيجارات وتثبيتها خلال خمسة أعوام، مشيراً إلى أهمية تعميم فكرة مؤشر أسعار السلع التي أعلنت عنها أمانة الرياض في كافة مناطق المملكة، وإلى نص الحوار:

@ "الرياض": كيف تصنِّفون المستثمرين العقاريين العاملين بالسوق حالياً، وهل السرِّ ية والتكتم مازالت طريقة متبعة لإدارة العقار؟
- فهد بن سعيد: القطاع العقاري خلال الفترة الحالية يوجد فيه فئتان هما فئة الجيل الجديد وفئة الرواد وهم الأقلية، والجيل الجديد يمثل 60إلى 70% من الذين يديرون المؤسسات والشركات العقارية. هؤلاء هم الذين دخلوا مجال العقار خلال السبعة أعوام الماضية وانتفعوا من العقار لأن لديهم روح المغامرة والإقدام وليس لديهم التعاون على قضاء الحوائج بالكتمان، ولكن مع ذلك فيهم المساوئ والمحاسن، إنما المساوئ تتبع المحاسن. ولكن الجيل الأول أعظم من الجيل الحالي فهم المؤسسون للعقار والرواد له وأعمدته في المملكة، وخاصة في المنطقة الوسطى، هؤلاء هم المستثمرون في مجال العقار الآن، وقد خدمتهم عدة ظروف، منها أن الثقة كانت موجودة بينهم في ذلك الزمان، وهذا عامل مهم، كما أن هؤلاء الأشخاص كانت تربطهم علاقة قوية ليس في مجال العقار فقط، بل كان لهم مجالس خاصة يديرون فيها شؤون العقار، ما أسهم في زيادة الثقة داخل الجيل الأول. أما الجيل الحالي فيختلف عن الجيل الأول، بل وليس هناك توافق بين الج يلين بالعكس الجيل الأول كان يحاول يخفي ما يملك من عقار وما يملك من أسهم حتى من أب ن ائه حينما كانت الأسهم فقط في تلك الأيام محصورة في الأسمنت والكهرباء والغاز ولم تأت في ذلك الوقت أسهم البنوك. وقد كان العقار شيئاً أساسياً بالنسبة للجيل الأول، وهم المؤسسون للعقار، والجيل الجديد ساهم في الطفرة العقارية الحاصلة الآن، لكن مع الأسف ليس هناك ترابط بين الجيلين تدريجياً، الأمر الذي نتج عنه الثورة العقارية التي نشاهدها. والسبب هو عدم ثقة الجيل الأول في الجيل الثاني وإخفاء الجيل الأول عن أبنائهم ما يملكون من أملاك عقارية أو أسهم، وعدم توفر الثقة هذا ندفع ثمن نتائجها الآن.

@ "الرياض": الآن نجد أسعار الأسهم وأخبارها في كل القنوات وفي جميع الصحف وفي الجوالات، بينما أسعار صفقات العقار مخفية، ما أسباب ذلك من وجهة نظرك؟
- فهد بن سعيد: بالنسبة للأسهم فإنها تختلف عن العقار، فالعقاريون الذين دخلوا الآن في سوق العقار عندما ارتفعت أسعار الأسهم دخلوا في هذا السوق وأخذوا النصيب الأكبر بالنسبة للحصيلة المادية وأخذوا غلتهم وانسحبوا من الساحة في لمح البصر، والضحايا في سوق الأسهم كانوا من صغار المساهمين والمتوسطين فدخلوا في سوق العقار مرة أخرى، والزيادة التي تحدث الآن أسبابها سوق الأسهم فقد غردوا خارج السرب العقاري ثم رجعوا مرة ثانية. لكن خسر من خسر، والعقاريون أساساً هم أكثر من خسروا، والذين خسروا هم أصحاب الأسهم الذين اقترضوا على المبالغ التي لديهم.

@ "الرياض": في سوق العقار نسمع عن صفقات تعقد ولكن لا نراها على أرض الواقع؟ ما تفسيركم لذلك؟
- أ. فهد سعيد: نسبة كبيرة من هذه الصفقات هي صفقات وهمية، كما أن هناك شركات نسمع عن رأسمالها مليار أو مليار وخمسمائة وقائم عليها الشيخ فلان والشيخ فلان ويمثلون أعمدة العقار الذين يعتبروا مخضرمين، ومع الأسف الشديد ليس هناك ضوابط وأنا أعرف مجموعة من الشركات أنشئت خلال هذه السنة بنفس الطريقة، وأعتقد أن المواطن سيتأثر بهذه الشركات من ناحية المصداقية، والآن يوجد مجموعة من العقاريين في السوق يعتبرون أنفسهم هم رواد العقار أو الجيل الثاني في الوقت الراهن، قاموا بإنشاء شركات ومبان عقارية ومؤسسات عقارية عالية المستوى ومجالس إدارات على مستوى معين، ولكن المشكلة ليست في مستوى المبنى والشكل والتنظيم الإ داري أو الإعلانات التي نراها في التلفزيون، فالمشكلة أعظم من ذلك. الآن هناك مساهما ت عقارية قد تتعثر وتصبح خسائرها على المساهمين أكبر من المساهمات السابقة، بمعنى أن هناك مجموعة من الشركات خلال الخمسة أو السبعة أشهر التي مضت أو السنة أعلن عن شركات رأسمالها مليار أو أكثر من مليار، والمشكلة هي أن الذين أسسوا هذه الشركات يدخلون بعقارات لا تساوي ثمنها الذي دخلوا به، وقد حضرت اجتماعاتهم وناقشت مجموعة منهم حول هذا الأمر، هذه الشركات ستدخل بأراض عبارة عن أراض بور أو عقارات لا تخدم الشركة، ولا يصح تصنيفها كعقار، لأن العقار الآن يصنف حسب الحاجة وموقعه وحسب الفائدة منه، فتوجد عقارات لم تصلها الخدمات وهي المخططات، وهناك مخططات تكلفة الخدمات فيها أصبحت مكلفة وأعني خدمات البنية التحتية كالكهرباء والماء والتلفون والصرف الصحي، ولا يصدر مخطط جديد إلا بعد استيفاء الخدمات فيه، ولو طبق هذا الكلام منذ زمن لما حدثت مشاكل عقارية تؤثر على المجال العقاري. في هذا الوقت نحن نسير لكننا نعيد الكرة، ولكن بالضحك على مجموعة من المواطنين بالشعارات البراقة، هذه الشركة الفلانية فيها رجل الأعمال فلان والشيخ فلا ن فالناس يغرون بالمسميات، ولكن المضمون ليس موجوداً.

@ "الرياض": هل تتوقعون اتساع رقعة المساهمات العقارية المتعثرة في المستقبل؟
- فهد بن سعيد: حينما تطرح مساهمة عقارية هم يحاولون التخلص من الأعباء المالية ويضعون في الواجهة الناس الذين عليهم سمات الخير، إنما هم مع الأسف الشديد متورطون بتسهيلات بنكية ومتورطون في شراء أراض من أشخاص آخرين كبار، وليس لديهم القدرة على السداد مثلاً: "شخص يشتري من شخص ما مخططاً ثلاثة ملايين متر على إتفاق بأن يجدول المبلغ خلال سنتين أو ثلاث سنوات وفي عقليته الأمل على أن تصله الخدمات، وفي النظام الجديد للعقار أنه لا يعتمد المخطط إلا بعد استيفائه بالخدمات"، لقد دخل العقاريون الذين أتحدث عنهم والشركات الجديدة في مجال الأسهم فتورطوا، منهم من هو في السجن الآن، لأنهم دخلوا بأموال المساهمين، ثم كيف تم ذلك بدون وج ود مجلس إدارة ودون وجود مراجعين حسابيين من وزارة التجارة حسب الأنظمة التي أعلنت و بدون حساب مستقل في البنك ومحاسب محايد. فأنت حينما تأتي لتفتح مساهمة عقارية من الأساس أولاً يجب على المؤسسين أن لا يقل نصيبهم عن 30% او 25% من رأسمال الشركة، ثانياً ان يكون له حساب مستقل في البنك لا يتدخل فيه اي شخص سواء كان عضو مجلس الادارة او غيره، وكذلك لا يتم بيع أي جزء من هذا المخطط الا بالرجوع الى مجلس الادارة، أي اننا نأخذ العبر من بعض الشركات الناجحة الآن ولماذا نجحت؟ نجحت لأن هناك مجالس إدارة معلنة وتنظيماً ووضوحاً وشفافية، والمشكلة الموجودة الآن هي اننا ننخدع في اناس ومع الأسف الشديد انهم اصحاب شأن في جهات لها علاقة بالمواطن وخدمة المواطن في مجالات شتى فمثلا بعضهم ينتسب للغرفة التجارية استغلوا وجودهم في الغرفة للتحايل على المواطن بالاعلانات الرنانة على حساب المواطن عن شركاتهم، الذي يتوقع ان يربح فيها خلال سنة او سنتين. واتوقع اذا لم يوضع حد لهذا الأمر وان يكون هناك عبرة لما سبق من المساهمات العقارية المتعثرة فستكون كارثة أعظم مما سبق.

زائر

مشكورة يالغلا بارك الله فيك

شاكره مرورك العطر
بارك الله فيك

زائر

المشكلة كبيرة جدااااااااااااااااااااااااااااااااااا
ليس في نزول أسعار الشقق أو بمعنى هبوط الاجارات
المشكلة في حدوث الارتفاع من غير سبب مقنع ( فمثلا اخر ارتفاع كان في مواد البناء كان للطوب الأحمر ) وتم فضح تلاعب التجار حيث أن جميع المواد الاساسية لإنتاج الطوب الأحمر تنتج داخليا فلماذا الارتفاع*

اسعار الآراضي في المخططات مرتفعة جدا رغم هبوط في معدل البيع والشراء بعد الازمة المالية الا عندنا *
هل يعقل ان هنالك آراضي في مخطط ولي العهد بلغ سعرها 500.000 خمسمائة الف ريال ( انا اخاف امر من ذلك الموقع * لا كهرباء * لا ماء * لا صرف صحي * لا هاتف * لا انس * ولا جن ) ارتفاع الاسعار ليش
اللـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــه اعلم
السوق عندنا غير حتى مصانع السيارات خارج المملكة خسرت وسرحت موظفيها وسعر السيارات نزل من ( 20%إلى50%) وعندنا الاسعار بالعكس زادت لكن ما نقول غير اللــــــــــــــــــــــــــه يخارجنا