السوق العقارية السعودية تحتاج 120 مليار ريال في 10 أعوام

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
قدر مختصون وعقاريون حجم البرامج التمويلية التي يحتاج إليها القطاع العقاري السعودي خلال السنوات العشر المقبلة بنحو 120 مليار ريال (الدولار يعادل 3.75 ريالات)، مشيرين إلى أن هذا المبلغ لا يشتمل على البرامج التمويلية للمستهلك النهائي.

وبين المختصون أن هذا المبلغ سيدفع المطورين العقاريين إلى العمل على توفير الوحدات السكنية الجاهزة بأسعار معقولة عند إعادة النظر في أسعار تكاليف البناء، والاعتماد على آليات تخفيض التكلفة.

وأشاروا في حديثهم لصحيفة "الاقتصادية" السعودية في عددها الصادر اليوم السبت 24-1-2009 إلى أن حجم الديون المتعثرة في السوق السعودية بلغ نحو أربعة مليارات، وأن آليات العمل على استردادها غير مجدية حتى الوقت الحالي.

دور المصارف

من جانبه أوضح عبد الله الأحمري -نائب رئيس لجنة التثمين العقاري في الغرفة التجارية الصناعية في جدة- أن إقرار الأجهزة المعنية للتنظيمات والتشريعات الخاصة بالسوق العقارية بشكل متكامل سيدفع بالمصارف السعودية نحو تعزيز دورها المأمول منها في عملية تمويل المطورين العقاريين.

وأشار إلى أن المصارف السعودية لا يخفى على الجميع مدة تأثرها بأزمة الاقتصاد العالمية، إلا أن ذلك التأثير كان بسيطا وغير مؤثر في ظل متانة وقوة الاقتصاد السعودي الذي قد يكون محصنا بشكل كبير ضد الأزمات.

وكشف الأحمري أن السوق السعودية خلال السنوات العشر المقبلة ستكون في حاجة لبرامج تمويلية تعمل على تفعيلها المصارف، وتكون قادرة على تقديم نحو 120 مليار ريال كتمويل للمطورين العقاريين، الذين بدورهم سيعملون على توفير الوحدات السكنية، وبالأعداد الكافية والقادرة على مقاربة الفجوة الواسعة بين حاجة العرض والطلب في ظل تزايد أعداد السكان والنمو المستمر لهم، مؤكدا أن نحو 80% من المواطنين السعوديين هم بحاجة إلى برامح جادة لتملك المساكن.

وقال الأحمري: "المصارف في السعودية منذ نشأتها لم تقم حتى الآن بالدور المأمول منها حيال تمويل المطورين العقاريين على وجه الخصوص، حيث كان من المفترض عليها أن تكون الشريك الدائم والاستراتيجي في جميع المشاريع المعنية بالتنمية الاقتصادية والمندرجة تحتها التنمية في مجال الإسكان".

وأضاف "إنني أرى أن بنوكا في حال أوجدت البرامج المناسبة لها والقادرة على حفظ حقوقها من التعثر، وذلك من خلال تطبيق الأنظمة التشريعية الكافية للسوق العقارية؛ ستكون الداعم الرئيس في عملية توفير المساكن بمختلف فئاتها، سواء أكان ذلك لذوي الدخول المحدودة أم المتوسطة أم المرتفعة".

وكشف الأحمري أن حجم المديونيات المتعثرة في السعودية جراء برامج التمويل المختلفة بلغ أكثر من أربعة مليارات ريال، منها نحو مليار ريال تعثر في سدادها مطورون عقاريون، مستدركا أن نحو 10 – 20% من حجم تلك الديون ستكون معدومة ولن يتم استردادها.

</IMG>

شكاوى ومطالبات
وأرجع أسباب تعثر المديونيات وعدم تنفيذ القرارات الخاصة بسدادها في وقتها إلى غياب التنظيم المناسب لها، ملمحا إلى أن إحالة قضايا المصارف المالية في مطالباتها للشركات والأفراد بسداد المديونيات إلى المحاكم الشرعية أضر بتلك الجهات، وخاصة إذا تم الحكم بإعادة المبلغ للجهة الممولة دون فوائد على المستفيد من التمويل.

وطالب الأحمري بضرورة أن تحال تلك الشكاوى والمطالبات إلى وزارة التجارة، وأن يتم النظر فيها، والبت من خلال قضاة متخصصين وملمين بالقوانين المصرفية والدولية، كما أن على الجهات الرسمية والمعنية بالحفاظ على حقوق جهات التمويل وغيرها أن تبدأ على وجه السرعة بتطبيق نظام إلكتروني يكون قادرا على شل تحركات من على ذمتهم مديونيات لجهات ممولة وغيرها حتى يقوموا بسداد مديونياتهم، مقترحا أن يشابه النظام الإلكتروني الذي يطالب بتطبيقه ذلك المعمول به في المخالفات المرورية، والقادر على منع تنفيذ أي إجراء حتى يتم رفع المخالفة من النظام بعد القيام بسدادها.

من جهته أبان نائب مدير عام شركة موطن العقارية محمد البر أن السوق العقارية في حاجة إلى منتجات تمويلية تساعد على مواكبة الفترة المقبلة، وتكون قادرة في الوقت نفسه على تلبية الاحتياج المتزايد إلى الوحدات السكنية، مشيرا إلى أن المصارف على الرغم من أنها تقدم التمويل للمشاريع العقارية وعلى وجه الخصوص الإسكانية إلا أنها قبل منحها التمويل تبحث في عدة عوامل للجهة المتقدمة لطلب التمويل وعلى رأسها قائمتها المالية ومدى جدية تلك الجهة.

وقال: "لا ننكر أن المصارف لا تقدم التمويل للمشاريع، وهناك فعلا تمويل للعقاريين الجادين في مشاريعهم، ولكن تلك المصارف قبل أن تمنح التمويل تلتفت إلى عدة عوامل تتعلق بالنظرة العامة حيال المشروع المراد منحه التمويل، فهي تنظر إلى القوائم المالية ونوعية المشروع ودراسة الجدوى المتعلقة به، وهو الأمر الذي في حين تأكدها منه وتحققها تتأكد بدورها من جدية المشروع، وبالتالي تعمل على البدء في إجراءات منح التمويل عبر البرامج والصناديق المتوافرة في تلك المصارف".

وأبان البر أنّ تحفظ المصارف في التوسع في عمليات التمويل له مصلحة مشتركة على المصرف نفسه، وعلى المتقدم بطلب التمويل خاصة إذا كان من الأفراد، حيث إن الغالبية من الأفراد يفتقدون إلى ثقافة التمويل وآلية التعامل مع القروض، وهو ما يتسبب لهم في أزمات سيعانونها في المستقبل، مستشهدا بأن هناك نحو 50% من المقترضين عبر الجهات التمويلية، سواء أكان ذلك عن طريق المصارف أو شركات التمويل المتعثرة في سداد المستحقات المترتبة عليها.

المنتجات التمويليه

وأكد أن سبب تدني نسبة العقود التمويلية للناتج القومي مقارنة بالأسواق الخارجية يعود إلى عدة عوامل أبرزها: المواطن نفسه، والعقاريون، والمصارف، وغياب التشريعات والنظم. مبينا أن تلك العوامل الأربعة هي عوامل تكاملية ترتكز عليها إمكانية التوسع في برامج التمويل أو الحد منها.

وألمح إلى أن عملية التمويل بالنسبة للمصارف لا تزال قيد التجربة، وأن إقرار أنظمة السوق العقارية المرفوعة من قبل مجلس الشورى والمطروحة على طاولة مجلس الوزراء لن تكون لها نتائج ملموسة بشكل مباشر، كما أنها تعتمد على حالة المصارف، ومدى توافر السيولة النقدية لديها عند إقرار تلك الأنظمة.

وأضاف البر أن المنتجات التمويلية يجب أن تراعي حقوق الأطراف المعنية في السوق العقارية، مما يساعد على توزيع الاستفادة على الجميع، إضافة إلى المشاركة في عمليات المخاطرة إن وُجدت، وهي التي تنخفض نسبتها بشكل عام في السوق العقارية.

وأشار إلى أن الحاجة في الوقت الحالي إلى وضع تصور واضح للفترة المقبلة للسوق العقارية، أحد أهم أعمدة الاقتصاد الذي سجل جذب استثمارات محلية وأجنبية كبيرة، مشددا على أن التمويل ركن أساسي من أساسيات التطوير العقاري في دول العالم.

من جهته دعا رئيس مجلس إدارة شركة منازل السعودية غسان السليهم المصارف إلى البدء في تبني برامج ومنتجات وآليات للتمويل بدعم من الجهات الحكومية المعنية، مؤكدا أنها في حال العمل بمطالبِهِ ستسهم في الحد من أزمة الإسكان، وخاصة إذا كانت تلك البرامج موجهة للأفراد "المستهلك النهائي للسكن".

وأشار إلى أن التمويل من قبل المصارف للمطورين للقطاع العقاري قد يكون شبه معدوم، ولا توجد منتجات خاصة به، مرجعا ذلك إلى تصنيف المصارف للقطاع العقاري بالعالي المخاطر، الأمر الذي يجعلها تحجم عن تمويله.

وقال السليهم: "إن المصارف قامت ببناء وصفها بعالي الخطورة حيال تمويل المطورين العقارين أو المقاولين على عدة أسباب، من أبرزها عدم قدرة المقاول على تنفيذ المشروع في البرنامج الزمني المعد له، أو تعرقل الإنجاز لأي أسباب كانت داخلية أو خارجة عن إرادة المطور والمقاول، أو عدم قدرة المطور على بيع الوحدات السكنية وفقا للأسعار المقدمة في دراسة الجدوى المخصصة للمشروع".

وأشار السليهم إلى أن السعودية الآن في حاجة إلى تأمين أكثر من 200 ألف وحدة سكنية، تبلغ قيمتها الإجمالية نحو 100 مليار ريال، موضحا أنها بحاجة إلى نحو 50% من قيمة التكلفة كتمويل، وهو الأمر الذي لا يتوافق مع معطيات برامج بعض المصارف التمويلية التي لم تزد حجم إنفاقها على البرامج وحتى الوقت الراهن على نحو سبعة مليارات ريال سنويا.

</IMG>

التمويل العقاري
وزاد السليهم: "أن سوق التمويل العقاري في السعودية لا تزال متأخرة عن مواكبة الطفرة العقارية التي يعيشها قطاع التطوير العقاري، كما أنه لم يبدأ بعد بداية فعلية يمكن أن يرتكز عليها عند محاولة إيجاد ممول حقيقي للمشاريع التنموية الكبرى، وأن محاولات البنوك في منح القروض التمويلية للمشاريع تعد منطقية، خاصة في ظل غياب الضمان الذي يحقق له القدرة على استرداد حقوقها المالية؛، كما أنها تعتمد في التمويل في الوقت الحالي على إقراض الأفراد على وجه الخصوص بعد أن يقوموا بتحويل حساباتهم البنكية إليها ورهن صك ملكية الوحدة السكنية، إذ إنه من المتوقع أيضا ألا يكون لديها أي توسع في ظل ضعف إجراءات الحماية".

ويتوقع رئيس شركة منازل أن إقرار التشريعات والأنظمة العقارية وجعلها في حيز التطبيق سيخدم المطورين بشكل عام، ولكنها لن تكون قادرة بشكل كافٍ على خدمة المستهلك النهائي للوحدة السكنية، بحكم طول مدد الأقساط المترتبة على الحصول على ذلك التمويل الذي لن يتواكب مع معدل متوسط رواتب المواطنين، كما أنها ستجعل من المستهلك أن يقف عاجزا أمام إيجاد الخيارات فيما يتعلق بإمكانية التوسع عند زيادة عدد أفراد الأسرة، أو النقل إلى منطقة أخرى، الأمر الذي سيجبره حينها على بيع تلك الوحدة للممول مجددا، وشراء وحدة أخرى في المنطقة التي سينتقل إليها.

زائر

شكرا لجديدك

» 0 مليار ريال حجم الاستثمارات العقارية بالمنطقة المركزية بالمدينة المنورة
» صندوق التنمية العقارية السعودي يعتمد 10,473 قرضاً جديدا بقيمة 5.1 مليار ريال
» هيئة السوق المالية توافق على زيادة رأسمال الشركة السعودية للفنادق إلى مليار ريال عن طريق منح أسهم مجانية