«جدوى»: الرهن العقاري يرفع أسعار المنازل

امتلاك المساكن يعمل على استغلال قروض الرهن لتمويل مشاريع وأعمال تجارية
«الاقتصادية» من الرياض
توقع تقرير اقتصادي حديث أن يؤدي توافر الرهون بعد إقرار قانون الرهن العقاري، أخيراً، إلى ارتفاع الطلب على المساكن، ما يسهم في رفع أسعارها على المدى القصير، وربما يتسبّب في رفع تكلفة الأرض، وهو أمر ظل يشكل عائقاً أمام توافر المساكن لذوي الدخل المنخفض والمتوسط في الماضي. ويعتقد التقرير الصادر عن دائرة الاقتصاد والبحوث في ''جدوى للاستثمار''، أن منافع نظام الرهن العقاري وإحساس المواطن به يتطلب بعض الوقت، إلا أن أثره الإيجابي في سوق الأسهم سيكون واضحاً رغم احتمال تراجعه بعد انقضاء الفورة الأولى. وبغض النظر عن ذلك، فإن الملامح المستقبلية بفضل إجازة قانون الرهن العقاري تعتبر واعدة للقطاعات التالية على المدى الطويل. وأشار التقرير إلى أن المصارف ستكون المصدر الرئيس للتمويل العقاري وستحظى الأكثر تغلغلاً بينها في سوق التمويل الشخصي بالفائدة الأكبر، فضلاً عن التأمين، حيث يجب على حاملي الرهن العقاري الحصول على بوليصة تأمين لتغطية المخاطر المرتبطة بالقروض الكبيرة طويلة الأجل، وكذلك يتيح لشركات التطوير العقاري لعب دور أكبر في توفير المساكن في المملكة، مبينا أن قطاع الأسمنت والبناء والتشييد سيؤدي بنظام الرهن العقاري مع مرور الوقت، إلى زيادة حجم أعمال التشييد والبناء في مجال المساكن، ما يدعم أرباح الشركات العاملة في مجال توفير المواد الخام الضرورية وخدمات البناء.
وفي مايلي مزيدا من التفاصيل:
قال تقرير اقتصادي حديث أن قانون الرهن العقاري سيسهم في معالجة مسألة التمويل، إلا أن ذلك لن ينعكس فوراً على توافر المساكن أو مقدرة المواطنين على شرائها. وتوقع التقرير أن يؤدي ارتفاع الطلب الناتج عن توافر الرهون إلى رفع أسعار المساكن على المدى القصير وربما يتسبب في رفع تكلفة الأرض وهو أمر ظل يشكل عائقاً أمام توافر المساكن لذوي الدخل المنخفض والمتوسط في الماضي.

ويعتقد التقرير الصادر عن دائرة الاقتصاد والبحوث في" جدوى للاستثمار"، أن منافع نظام الرهن العقاري وإحساس المواطن به يتطلب بعض الوقت إلا أن أثره الإيجابي في سوق الأسهم سيكون واضحاً رغم احتمال تراجعه بعد انقضاء الفورة الأولى. وبغض النظر عن ذلك، فإن الملامح المستقبلية بفضل إجازة قانون الرهن العقاري تعتبر واعدة لعدد من القطاعات على المدى الطويل.
وأشار التقرير إلى أن المصارف ستكون المصدر الرئيس للتمويل العقاري وستحظى الأكثر تغلغلاً بينها في سوق التمويل الشخصي بالفائدة الأكبر، فضلا عن التأمين حيث يتوجب على حاملي الرهن العقاري الحصول على بوليصة تأمين لتغطية المخاطر المرتبطة بالقروض الكبيرة طويلة الأجل، وكذلك يتيح لشركات التطوير العقاري لعب دور أكبر في توفير المساكن في المملكة، مبينا أن قطاع الأسمنت والبناء والتشييد سيؤدي نظام الرهن العقاري مع مرور الوقت إلى زيادة حجم أعمال التشييد والبناء في مجال المساكن ما يدعم أرباح الشركات العاملة في مجال توفير المواد الخام الضرورية وخدمات البناء.
وأضاف: يقتضي النظام إدراج شركات الرهن العقاري الجديدة في سوق الأسهم المحلية وهي عملية يجب التعاطي معها بحذر لتفادي الاضطراب الذي اكتنف أسهم شركات التأمين. وأوضح التقرير تباين التقديرات حول ملكية المساكن في السعودية، لكن يشار بصفة عامة إلى أن أقل من نصف السكان يملكون مساكن خاصة بهم، ويعزى التقرير إلى أنه ليس في مقدور المواطنين من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط تحمل تكلفة امتلاك مسكن خاص، مما ساهم في خلق عجز في المساكن لهذه الشرائح من السكان، ونتج عن ذلك ارتفاع الإيجارات بصورة حادة بمتوسط سنوي بلغ 11,4 في المائة بين عامي 2007 و2011، وأصبح توافر السكن بتكلفة معقولة يمثل هاجساً للكثيرين.
ولفت التقرير إلى أن المصارف وبعض شركات التطوير العقاري تمول المساكن منذ فترة، إلا أنها وبصفة عامة تلجأ لفرض معايير متحفظة مما أدى للحد من انتشار تطبيق الرهن العقاري. وبيّن أن الدين بضمان الرهن العقاري يشكل نحو 2 في المائة من الناتج الإجمالي في السعودية، مقارنة بأكثر من 70 في المائة من الناتج الإجمالي في أمريكا وبريطانيا. وأضاف: يتلخص التخوف الرئيس لمؤسسات الإقراض في الغموض القانوني بشأن الحجر على العقار المرتهن. وتتمثل أهمية نظام الرهن الجديد في أنه ينظم عملية نزع العقار وبالتالي يمنح مؤسسات التمويل العقاري المزيد من الثقة في تقديم القروض. وينص النظام الجديد على أن الدائن يتقدم على جميع الدائنين في المرتبة في استيفاء الدين في حال إعسار المدين.

وقال التقرير إن سهولة الحصول على التمويل العقاري يؤدي إلى تطوير معايير البناء والارتقاء بمستوى الشفافية، حيث يتوجب على المطورين العقاريين الحصول على الترخيص اللازم ويؤكد قابلية العقار للرهن، مما يشجع المطورين على التوسع وشراء مواد البناء مثل الأسمنت بكميات كبيرة ويؤدي بالتالي إلى خفض الأسعار. وتوقع التقرير أيضا، مساهمة القانون الجديد في تسهيل إجراءات تسجيل الأراضي والعقار ويحد من إدعاء عدة أطراف امتلاك قطعة أرض واحدة وهي مشكلة حالت دون تطوير بعض الأراضي.
واعتبر التقرير تمرير نظام الرهن كافياً للانتقال فوراً إلى سوق نشطة، بل إن هناك حاجة إلى آلية تستطيع المصارف من خلالها شطب هذه القروض من ميزانياتها العمومية، مشيرا إلى أن القوانين تتضمن إنشاء مؤسسات تقوم بشراء الرهون من المقرضين ومن ثم تسنيدها توطئة لبيعها إلى المستثمرين. ومن شأن هذا الإجراء أن يؤدي إلى إنعاش سوق الصكوك في السعودية ما ينعكس بالمنفعة على جميع الشركات المحلية. أما على المدى القصير، فربما يؤدي عدم وجود سوق للدين طويل الأجل إلى تعقيد عملية تسعير الرهن.
وبين التقرير أن التوسع في تملك المساكن ينضوي على منافع اقتصادية كبيرة حيث يعتبر المسكن أصل يستطيع الفرد استخدامه كضمان للحصول على قرض وبالتالي استغلال هذا القرض لتمويل أعمال تجارية صغيرة أو مشاريع أخرى منتجة. كذلك يعتبر المسكن أصل تزداد قيمته بمرور الوقت وبالتالي فهو مصدر مهم لتنمية الثروة. علاوة على ذلك، من شأن التوسع في تملك المساكن أن يسهم في حفز الاستهلاك المحلي حيث يتفوق إنفاق أرباب المنازل في مشتريات الأثاث والسلع المنزلية على ملاك العقار في الغالب. ولا يرجح التقرير استجابة فورية كبيرة رغم المنافع الجلية للنظام على المدى الطويل، لأن مؤسسات الإقراض تحتاج لاختبار نظام الرهن قبل الاقتناع الكامل به الأمر الذي يتطلب بعض الوقت وحدوث حالات إخفاق منتظمة في السداد من المقترضين الجدد. وأضاف التقرير:"ربما لا يقتنع الدائنون بالكامل بالتشريع الجديد إلى حين معرفة المقدرة على استرداد الموارد من بيع العقار المنزوع؛ يشترط القانون البيع عن طريق المزاد في حالة النزع الجبري"، مبينا أنه قد يلجأ العديد من طالبي الرهن إلى تأمين التمويل لبناء مساكنهم من الصندوق العقاري عوضاً عن مؤسسات الإقراض. وقد لجأت حكومة المملكة إلى رفع موارد صندوق التنمية العقاري الذي توظفه في تمويل المساكن (وبالتالي مقدرته على الإقراض) بدرجة كبيرة خلال السنوات القليلة الماضية، كان آخرها في آذار (مارس) 2011 بقيمة بلغت 40 مليار ريال. فضلاً عن ذلك، تم إجراء إصلاحات داخلية بهدف ضمان صرف الأموال إلى مستحقيها بصورة أسرع. ونرجح أن تأتي قروض الصندوق العقاري أرخص من قروض الرهن وأن تكون إجراءات الحصول عليها أسهل لكثير من المقترضين، رغم أن بعض موارد ميزانية الصندوق ستخصص لتوفير ضمانات للرهون التي يصدرها القطاع الخاص.
وكان مجلس الوزراء قد صادق الإثنين الماضي، على نظام الرهن العقاري الذي يعتبر خطوة مهمة في توسيع المقدرة على امتلاك المساكن والتعاطي مع إحدى القضايا الاجتماعية الملحة للكثيرين في المملكة، فضلاً عن فوائده العديدة للاقتصاد. إلا أن جني الفوائد الكاملة لنظام الرهن العقاري سيستغرق بعض الوقت وربما يكون الأثر المباشر محدوداً على المدى القصير. وبين التقرير أن إجازة قانون الرهن العقاري استغرقت عدة سنوات وكان من بين أسباب ذلك أن القانون اقتضى تشريعاً معقداً، فبدلاً عن قانون واحد تمت المصادقة على حزمة من خمسة قوانين لا توفر الإطار العام لتطبيق عقود الرهن العقاري فحسب، بل تعالج مسألة التسجيل العقاري وإنشاء شركات التمويل. ولا تزال السياسات العامة واللوائح التنفيذية وإجراءات منح التراخيص قيد الإعداد ويتعين إصدارها خلال 90 يوماً من تاريخ إجازة النظام. وبموجب أنظمة الرهن العقاري سيتم اعتماد صيغة الإجارة في توفير التمويل.